De ce prețurile locuințelor continuă să crească după recuperarea stocurilor

Potrivit Asociației Naționale a Constructorilor de Case (NAHB), în prezent există o ofertă de vânzare pentru 4,4 luni de case noi și existente. Lunile de aprovizionare sunt un calcul utilizat în mod obișnuit pe piață pentru a măsura cât timp va dura să vândă toate casele disponibile la rata curentă de vânzare. O aprovizionare pe șase luni este considerată o piață echilibrată între cumpărători și vânzători.

Oferta era deja scăzută la începutul deceniului, dar până la începutul lui 2021, cererea determinată de pandemie a împins ofertele la minime istorice, cu suficient pentru două luni. Lipsa de locuințe de vânzare combinată cu cererea puternică a făcut ca prețurile locuințelor să crească cu peste 40% față de nivelurile pre-pandemie.

Acum oferta începe în sfârșit să crească, dar câștigurile provin în principal de pe piața de locuințe noi, nu de casele existente. De fapt, acum există o ofertă de nouă luni de locuințe noi de vânzare, de aproape trei ori mai mult decât oferta de locuințe existente. Oferta lunilor de locuințe noi și folosite este adesea foarte aproape. Potrivit NAHB, construcțiile noi reprezintă în prezent 30% din stocul total, aproximativ dublu față de ponderea istorică.

„În iunie 2022, oferta lunară de locuințe noi (9,9) a condus oferta lunară de locuințe unifamiliale existente (2,9) cu un nivel record”, a scris economistul șef al NAHB, Robert Dietz, „Această separare arată în mod clar că O evaluare a curentului inventarul pieței nu poate examina pur și simplu inventarul de locuințe existente sau noi în mod izolat.”

Această dinamică neobișnuită este determinată de volatilitatea recentă a ratei ipotecare și de dezastrul fără precedent de pe piața imobiliară care a început acum 20 de ani.

Această piață imobiliară este diferită de alte piețe, deoarece forțele economice sunt diferite de alte piețe. În primul rând, în 2005, vânzările de case, construcția de case și prețurile caselor au crescut din cauza creșterii creditelor ipotecare subprime și a freneziei tranzacționării cu noi produse financiare susținute de acele credite ipotecare.

Totul s-a prăbușit rapid, ducând la una dintre cele mai grave crize de blocare a pieței de la Marea Depresiune și declanșând Marea Recesiune ulterioară. Începările de locuințe unifamiliale au scăzut brusc de la 1,7 milioane de unități în 2005 la 430.000 de unități în 2011. Producția sa medie istorică este de aproximativ 1,1 milioane de unități. Au stat 990.000.

Apoi a venit pandemia de Covid-19, în timpul căreia cererea consumatorilor a crescut și ratele ipotecare au atins mai mult de o duzină de minime record, așa că constructorii au răspuns. Începările de locuințe au crescut la 1,1 milioane de unități în 2021. Dintr-o dată, oferta este prinsă într-o tornadă a cererii.

Diferența actuală ciudată dintre oferta de locuințe noi și cele existente se datorează, de asemenea, ascensiunii ratelor ipotecare, care au scăzut la minime istorice la începutul pandemiei, înainte de a ajunge la maxime din 20 de ani doar doi ani mai târziu. Milioane de debitori s-au refinanțat la punctul scăzut și acum nu vor să se miște, deoarece ar trebui să își ajusteze ratele la împrumut de la 3% sau 4% la ratele actuale (aproximativ 7%). Acest efect de blocare a dus la uscarea noilor listări.

De asemenea, pune constructorii pe scaunul șoferului. Constructorii de case au crescut producția în primii ani ai pandemiei, producția de case unifamiliale crescând la peste 1,1 milioane de unități în 2021, conform recensământului din SUA, pentru a scădea din nou după ce ratele ipotecare au crescut. Constructorii au reușit să scadă ratele ipotecare pentru a menține vânzările mai ridicate, dar din luna mai a acestui an construiau într-un ritm anual de 992.000 de unități.

Datele Redfin arată că listările de revânzare s-au îmbunătățit ușor în această primăvară, deoarece ratele ipotecare s-au redus ușor, iar până în iunie, cotele active au crescut cu 16,5% față de un an mai devreme. Cu toate acestea, o parte din creșterea ofertei se datorează menținerii listelor pe piață mai mult timp.

„Noile listări s-au accelerat din martie, dar cererea cumpărătorilor rămâne caldă, iar proporția de locuințe de pe piață de cel puțin o lună a crescut în fiecare an, de când ratele ipotecare au început să crească în 2022.” Potrivit unui raport de la Redfin.

Pe piața de revânzare, nivelul de preț de la 100.000 la 500.000 USD are cea mai mică ofertă, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari. Acolo se află majoritatea cumpărătorilor de astăzi. Ratele ipotecare mai mari îi determină să caute case mai ieftine.

Ceea ce este interesant, totuși, este că, în timp ce oferta crește pe toate nivelurile de preț, oferta crește cel mai mult la același nivel de preț scăzut, ceea ce înseamnă că pur și simplu nu există suficientă ofertă. Pe măsură ce locuințele vin pe piață mai repede, acestea intră și sub contract.

De exemplu, oferta de locuințe de vânzare cu prețuri cuprinse între 100.000 și 250.000 USD are doar 2,7 luni, dar oferta este cu 19% mai mare decât acum un an. Între timp, casele cu prețuri de peste 1 milion de dolari au fost disponibile timp de 4,2 luni, dar oferta a fost cu doar 5% mai mare decât acum un an.

Acest lucru explică de ce prețurile locuințelor rămân ridicate chiar dacă oferta se îmbunătățește. Prețurile în mai, cea mai recentă lectură, au fost cu 4,9% mai mari decât în ​​mai 2023, potrivit CoreLogic. Câștigurile au început să scadă ușor, dar nu peste tot.

„Prețurile locuințelor au continuat să crească puternic în această primăvară pe piețele în care stocurile sunt mult sub nivelurile de dinainte de pandemie, cum ar fi Nord-Est”, a declarat Selma Hepp, economist șef la CoreLogic.

„În plus, piețele relativ mai accesibile, cum ar fi cele din Midwest, înregistrează, de asemenea, creșteri sănătoase de preț în această primăvară.”

Hupp a remarcat că oferta de case de vânzare a crescut relativ brusc în Florida și Texas, dar prețurile sunt în prezent sub nivelul de acum un an.

În timp ce analiștii se așteaptă ca prețurile locuințelor să scadă și ratele ipotecarelor să scadă în a doua jumătate a anului, rămâne de văzut dacă ratele vor scădea efectiv și dacă dezechilibrul dintre cerere și ofertă va scădea prețurile. Dacă ratele ipotecarelor scad, cererea va crește cu siguranță, punând mai multă presiune asupra ofertei și provocând creșterea prețurilor.

“Da, stocurile cresc și vor continua să crească, mai ales că efectul de blocare a ratei ipotecare scade în trimestrele următoare. Dar nivelurile actuale ale stocurilor continuă să susțină construcțiile noi și o anumită creștere a prețurilor în toată țara”, a adăugat Dietz road.